Un'ipoteca è un diritto mediante il quale il diritto di proprietà su un bene immobile (un altro diritto circa per legge) può essere gravato al fine di ottenere la garanzia di un credito designato - un credito derivante (o probabile che sorgerà) da un rapporto giuridico esistente e specifico.

• un diritto reale limitato avente natura di diritto accessorio
• Articolo 65 della legge sul registro fondiario e ipotecario (di seguito: "UKWH"):
• "Al fine di garantire un determinato debito derivante da un determinato rapporto giuridico, i beni immobili possono essere gravati da un diritto in base al quale un creditore può chiedere soddisfazione al bene indipendentemente da chi ne sia diventato proprietario e con priorità sui creditori personali del proprietario dell'immobile (ipoteca)."

Sotto un mutuo, un mutuatario può richiedere soddisfazione dall'oggetto del mutuo

1. indipendentemente da chi ne sia proprietario/a chi ne abbia diritto con diritto legale alla soddisfazione con priorità sui creditori personali del proprietario dell'immobile
2. con diritto legale da soddisfare con priorità sui creditori personali del proprietario.

Lo stretto rapporto tra un'ipoteca e un diritto soggettivo prevalente come un credito ipotecario

• 79 UK WH

(1) In caso di cessione di un credito ipotecario, anche l'ipoteca passa all'acquirente, salvo diversa disposizione di legge. Per il trasferimento di un credito ipotecario è necessaria un'iscrizione nel registro fondiario.

(2) Un'ipoteca non può essere ceduta senza il credito che garantisce.

• 94 UK WH

La scadenza di un credito garantito da un'ipoteca indica la scadenza dell'ipoteca, a meno che dal rapporto giuridico in questione non possano sorgere in futuro ulteriori crediti garantiti.

1. Beni immobili (proprietà di beni immobili - cfr. Ordinanza della Suprema Corte - Sezione Civile del 25 giugno 2014. IV CSK 654/13)
2. diritti soggettivi elencati nell'UKWH:

   1) l'usufrutto perpetuo unitamente ai fabbricati e impianti sui terreni usati di proprietà dell'usufruttuario perpetuo;

   2) proprietà cooperativa dei locali;

   3) un credito garantito da ipoteca (l'istituzione di un sub-intabulato);

3. la parte frazionaria dell'immobile, se quota di comproprietario, e la quota di comproprietà nella comproprietà dell'usufrutto perpetuo o della comproprietà dei locali

NOTA - 'l'ipoteca si estende all'intero immobile - non è possibile costituire solo su parte dell’immobile indiviso, ma non può costituirsi su parte dell'immobile oggetto di comproprietà

Ordinanza della Corte suprema - Sezione civile dell'11 aprile 2013. II CSK 471/12

È inammissibile istituire un'ipoteca su una parte di un immobile di proprietà di una persona  (articolo 65, paragrafo 1, della legge del 6 luglio 1982 sui registri fondiari e ipotecari, ovvero Dz. U. del 2001 n. 124, voce 1361 come modificato).

- riguarda beni immobili o altro oggetto ipotecato/credito garantito e secondo esso non può essere costituita ipoteca su un immobile, sulle sue parti componenti, e in caso di divisione dell'oggetto ipotecario rimane in vigore su tutto l'immobile creato dalla scissione come ipoteca congiunta

1. Un'ipoteca garantisce un credito pecuniario e può anche garantire un credito futuro derivante da un rapporto giuridico specifico,
2. Un'ipoteca garantisce un credito fino a una determinata somma di denaro - indicazione dell'importo e della valuta, non è necessaria un'indicazione della scadenza (principio di specificità dell'ipoteca), l'importo dell'ipoteca è espresso nella stessa valuta dell'ipoteca credito garantito, salvo diverso accordo tra le parti nell'accordo istitutivo dell'ipoteca,
3. Se la garanzia ipotecaria è eccessiva, il proprietario del bene ipotecato può esigere una riduzione dell'importo - eventualità se supera i limiti necessari a tutelare i diritti del creditore, il debitore personale non proprietario del bene ipotecato non ha diritto legittimato ad agire, l'azione può essere promossa dinanzi al giudice del luogo in cui si trova l'immobile
4. Un'ipoteca contrattuale può anche garantire più crediti derivanti da diversi rapporti giuridici dovuti allo stesso creditore.
5. L'accordo istitutivo dell'ipoteca dovrebbe specificare i rapporti giuridici ei crediti garantiti che ne derivano.
6. Un creditore ipotecario può dividere un mutuo. La dichiarazione di divisione dell'ipoteca deve essere fatta al proprietario dell'immobile. La divisione dell'ipoteca ha effetto al momento dell'iscrizione nel registro fondiario.
7. Un'ipoteca garantisce un credito monetario, incluso un credito futuro.
8. Un'ipoteca garantisce un credito fino a una determinata somma di denaro. Se la garanzia ipotecaria è eccessiva, il proprietario dell'immobile ipotecato può richiedere una riduzione della somma ipotecaria.
9. L'importo dell'ipoteca deve essere espresso nella stessa valuta del credito garantito, salvo diverso accordo tra le parti nell'accordo istitutivo dell'ipoteca.

1) ACCORDO - mutuo contrattuale; ingresso in KW

1. è necessario stipulare un accordo tra il proprietario dell'immobile su cui deve essere istituita l'ipoteca e il creditore (amministratore di un'ipoteca costituita per garantire i crediti di più di un creditore - articolo 682 KWU), e
2. iscrizione dell'ipoteca nel registro fondiario e ipotecario (art. 67 UKWH) o presentazione di una domanda con documenti relativi all'istituzione dell'ipoteca alla raccolta di documenti tenuti dal tribunale distrettuale competente se il registro fondiario e ipotecario per la proprietà in questione non è stato accertato, è andato perduto o è stato distrutto (art. 123 UKWH)

1. Dichiarazione del proprietario - in forma di atto notarile ad solemnitatem
2. La dichiarazione del creditore può essere resa in qualsiasi forma,
3. L'ipoteca a favore di una banca può essere costituita senza la forma di atto notarile
4. senza il consenso del proprietario dell'immobile (usufruttuario perpetuo, ...) - ipoteca coatta

Può sorgere sulla base di:

1. un titolo esecutivo ottenuto dal creditore (un titolo esecutivo con clausola esecutiva - un titolo esecutivo è un documento ufficiale attestante l'esistenza e l'entità della pretesa esecutiva del creditore e, allo stesso tempo, l'esistenza e l'entità dell'obbligazione legale del debitore, mentre una clausola esecutiva è un atto giudiziario con il quale il giudice dichiara che il titolo esecutivo è esecutivo, che l'esecuzione nei confronti del debitore è lecita, e ordina agli uffici e ai soggetti interessati di eseguire il titolo esecutivo)
2. ordinanze del tribunale che concedono cauzione
3. Gli ordini del pubblico ministero,
4. Decisione amministrativa
5. Ordinanze di sicurezza sulla base dell'esecuzione in amministrazione

Debiti verso enti statali su tutti i beni del pagatore, contribuente, esattore, avente causa o terzi per debiti tributari, arretrati e interessi

Richiede un'iscrizione nel registro fondiario e ipotecario (KW), il consenso del proprietario non è richiesto, la base per l'iscrizione è una decisione amministrativa notificata, ordine di esecuzione o ordine di sicurezza.

Nel caso in cui il debitore ipotecario non provveda al pagamento del credito ipotecario maturato, il creditore può chiedere soddisfazione mediante procedimento giudiziale (base del titolo esecutivo), o in alternativa mediante esecuzione amministrativa, applicando all'ipoteca anche il diritto di usufrutto perpetuo o la quota di usufrutto co-perpetuo dei terreni, il diritto di proprietà cooperativa sui locali, nonché il credito ipotecario stesso.

Un credito garantito da un'ipoteca è un debito reale dovuto dal proprietario della proprietà e un creditore può intentare un'azione legale per farlo rispettare. La tutela del debitore consiste nell'escludere la possibilità di soddisfare tale debito con altri beni di sua proprietà diversi da quello su cui grava l'ipoteca.

I principali motivi di decadenza di un mutuo sono:

1. adempimento dell'obbligazione,
2. Rinuncia ai diritti
3. Confusione - un diritto reale limitato si estingue se passa al proprietario della cosa gravata o se colui al quale tale diritto è concesso acquista la proprietà della cosa gravata.
4. scadenza del credito garantito dall'ipoteca quando dal rapporto giuridico in questione non possono sorgere altri crediti garantiti in futuro o scadenza dell'ultimo credito garantito dall'ipoteca
5. In caso di cancellazione dal KW senza un valido fondamento giuridico allo scadere dei 10 anni
6. Deposito dell'importo garantito in giudizio con rinuncia al diritto di reclamarlo
7. Quando un mutuo scade, il creditore è obbligato a fare tutto il possibile per rimuovere l'ipoteca dal libro dei mutui 
8. La predetta disposizione autorizza il proprietario a pretendere dal creditore ipotecario il compimento degli atti che consentano la cancellazione dal registro fondiario e ipotecario dell'ipoteca estinta, in particolare il rilascio di apposito atto - è ammesso in dottrina che la quietanza del creditore sia anche sufficiente per cancellare un'ipoteca estinta dal registro fondiario e ipotecario, indipendentemente dal fatto che la prestazione sia stata prestata da un debitore personale o materiale, purché contenga il contenuto e la forma appropriati

Per quanto riguarda il contenuto del documento – esso deve confermare in modo inequivocabile che una determinata ipoteca è scaduta e che il creditore acconsente alla sua rimozione dal libro mastro, indicando per esempio che tutti i crediti garantiti da tale ipoteca sono scaduti e al loro posto non possono essere assunti altri crediti idonei per la garanzia ipotecaria, anche in futuro