Hipoteka jest prawem, którym może zostać obciążone prawo własności nieruchomości (inne prawo ok. w ustawie) w celu uzyskania zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności – wierzytelności wynikającej (lub mogącej wyniknąć) z istniejącego, określonego stosunku prawnego.

• ograniczone prawo rzeczowe o charakterze akcesoryjnym
• art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej jako „UKWH”):
• „W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).”

Na mocy hipoteki wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z przedmiotu hipoteki:

1. bez względu na to czyją stał się własnością/komu przysługuje to prawo z ustawowym uprawieniem do zaspokojenia się z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości
2. z ustawowym uprawieniem do zaspokojenia się z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Ścisły związek hipoteki z nadrzędnym prawem podmiotowym, jakim jest wierzytelność hipoteczna

• 79 UKWH

1. W razie przelewu wierzytelności hipotecznej na nabywcę przechodzi także hipoteka, chyba że ustawa stanowi inaczej. Do przelewu wierzytelności hipotecznej niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

2. Hipoteka nie może być przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza.

• 94 UKWH

Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu.

1. Nieruchomości (prawo własności nieruchomości – zob. Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 25 czerwca 2014 r. IV CSK 654/13)
2. prawa podmiotowe wymienione w UKWH:

   1) użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego;

   2) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;

   3) wierzytelność zabezpieczona hipoteką (instytucja subintabulatu);

3. część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności użytkowania wieczystego albo spółdzielczego wł. pr. do lokalu

- dotyczy nieruchomości lub innego przedmiotu obciążonego hipoteką /zabezpieczonej wierzytelności i zgodnie z nią hipoteki nie można ustanowić na fragmencie nieruchomości, na jej częściach składowych, a w razie zaś podziału przedmiotu hipoteki pozostaje ona w mocy na wszystkich nieruchomościach powstałych na skutek podziału jako hipoteka łączna

1. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, może również zabezpieczać wierzytelność przyszłą mającą powstać w ramach określonego stosunku prawnego,
2. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej -  oznaczenie jej kwoty i waluty, oznaczenie wymagalności nie jest konieczne (zasada szczegółowości hipoteki), sumę hipoteki wyraża się w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność, jeżeli strony w umowie ustanawiającej hipotekę nie postanowiły inaczej,
3. Jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy – możliwość gdy przekroczenie granic koniecznych dla ochrony praw wierzyciela, legitymacja procesowa do wytoczenia powództwa nie przysługuje dłużnikowi osobistemu niebędącemu właścicielem obciążonej nieruchomości, powództwo może być wytoczone przed sądem miejsca położenia nieruchomości
4. Hipoteka umowna może także zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi.
5. W umowie ustanawiającej hipotekę należy określić stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności objęte zabezpieczeniem.
6. Wierzyciel hipoteczny może podzielić hipotekę. Oświadczenie o podziale hipoteki należy złożyć właścicielowi nieruchomości. Podział hipoteki staje się skuteczny z chwilą wpisu w księdze wieczystej.
7. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność przyszłą.
8. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej. Jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki.
9. Sumę hipoteki wyraża się w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność, jeżeli strony w umowie ustanawiającej hipotekę nie postanowiły inaczej.

Hipoteka zabezpiecza mieszczące się w sumie hipoteki roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej, a więc np. w umowie (art. 69 UKWH)

1) UMOWA – hipoteka umowna; wpis do KW

1. konieczne jest zawarcie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości, na której hipoteka ma zostać ustanowiona i wierzycielem (administratorem hipoteki ustanowionej dla zabezpieczenia wierzytelności większej liczby wierzycieli – art. 682 KWU) oraz
2. wpisanie hipoteki do księgi wieczystej  (art. 67 UKWH) albo złożenie wniosku z dokumentami dotyczącymi ustanowienia hipoteki do zbioru dokumentów prowadzonych przez odpowiedni sąd rejonowy, jeżeli księga wieczysta dla danej nieruchomości nie została założona, zaginęła lub uległa zniszczeniu (art. 123 UKWH)

1. Oświadczenie właściciela – w formie aktu notarialnego ad solemnitatem
2. Oświadczenie wierzyciela może zostać złożone w dowolnej formie,
3. Hipoteka na rzecz banku może zostać ustanowiona bez zachowania formy aktu notarialnego
4. bez zgody właściciela nieruchomości (użytkownika wieczystego, …) - hipoteka przymusowa

Może powstać na podstawie:

1. uzyskanego przez wierzyciela tytułu wykonawczego (tytuł egzekucyjny opatrzony klauzulą wykonalności – tyt. egzekucyjny to dokument urzędowy stwierdzający istnienie i zakres nadającego się do egzekucji roszczenia wierzyciela i jednocześnie istnienie oraz zakres obowiązku prawnego dłużnika, natomiast klauzula wykonalności to akt sądowy, w którym sąd stwierdza, że tytuł egzekucyjny nadaje się do wykonania, że prowadzenie egzekucji przeciwko dłużnikowi jest dopuszczalne, oraz nakazuje urzędom i osobom zainteresowanym wykonanie tytułu egzekucyjnego)
2. postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia
3. Postanowienia prokuratora,
4. Decyzji administracyjnej
5. Zarządzenia zabezpieczenia na podstawie egzekucji w administracji

Przysługująca instytucjom państwowym na wszystkich nieruchomościach płatnika, podatnika, inkasenta, następcy prawnego lub osób trzecich z tytułu zobowiązań podatkowych, zaległości podatkowych i odsetek.

Wymaga wpisu do KW (Księgi Wieczystej), zgoda właściciela nie jest wymagana, podstawą wpisu jest doręczona decyzja administracyjna, tytuł wykonawczy lub zarządzenie zabezpieczenia.

W przypadku, gdy dłużnik hipoteczny nie uiszcza wymagalnej wierzytelności hipotecznej, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia w postępowaniu sądowym (podstawa tytuł wykonawczy), ewentualnie w trybie egzekucji administracyjnej, stosujemy również do hipoteki na prawie użytkowania wieczystego lub udziale we współużytkowaniu wieczystym gruntu, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, jak i na wierzytelności hipotecznej,

Wierzytelność zabezpieczona hipotecznie stanowi rzeczowy dług właściciela nieruchomości i wierzyciel może skutecznie wytoczyć powództwo o jego zasądzenie. Ochrona dłużnika polega na wyłączeniu możliwości zaspokojenia tego długu z innych składników swojego majątku niż ten, na którym ciąży hipoteka.

Podstawowe przyczyny wygaśnięcia hipoteki to:

1. wykonanie zobowiązania,
2. Zrzeczenie się prawa
3. Konfuzja - ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo jeżeli ten, komu prawo takie przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej.
4. wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką w sytuacji, gdy z danego stosunku prawnego nie mogą powstać już w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu lub wygaśnięcie ostatniej wierzytelności zabezpieczonej hipoteką
5. W razie wykreślenie z KW bez ważnej podstawy prawnej z upływem 10 lat
6. Złożenie zabezpieczonej kwoty o depozytu sądowego z e zrzeczeniem się uprawienia do jej powrotnego odebrania 
7. W razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej
8. ww. przepis uprawnia właściciela do żądania od wierzyciela hipotecznego dokonania czynności umożliwiających wykreślenie wygasłej hipoteki z księgi wieczystej, w szczególności wydania odpowiedniego dokumentu – w doktrynie przyjmuje się, że wystarczający do wykreślenia wygasłej hipoteki z księgi wieczystej jest też pokwitowanie wierzyciela, bez względu na to, czy świadczenie spełnił dłużnik osobisty, czy rzeczowy, jeżeli tylko będzie ono zawierać odpowiednią treść i formę

Co do treści dokumentu - jednoznacznie potwierdzenie, że określona hipoteka wygasła, a wierzyciel , wyraża zgodę na jej wykreślenie z księgi lub wskazywać, że wszystkie zabezpieczone tą hipoteką wierzytelności wygasły, a na ich miejsce nie może już powstać w przyszłości kolejna wierzytelność nadająca się do zabezpieczenia hipotecznego

Co do formy dokumentu - formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym wierzyciela, w przypadku banku- określa je prawo bankowe

Do wykreślenia wygasłej hipoteki z księgi wieczystej – poza dokumentem potwierdzającym jej wygaśnięcie – potrzebne jest oświadczenie właściciela nieruchomości i co do zasady powinno być załączone do wniosku o wykreślenie hipoteki, powinno być również złożone na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym; załączenie oświadczenia właściciela o wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki jest zbędne, jeżeli sam właściciel składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego.